银监会多次提示风险 房地产信托从三方面判定可行性
来源：WWW.TRUSTSZ.COM 时间：2004-07-30
——银监会多次直面“提醒”房产信托 为其降降温
从2002年7月信托业务重开至今年第一季度，全国信托公司推出的房地产类信托产品数量和募集金额比例不断上升。今年第一季度共发行74个信托品种，实际募集资金总计65.15亿元，其中，投向房地产29个，募集资金32.41亿元，创下新高。但是，二季度并没有出现预期中的快速增长，发行75个信托品种，实际募集资金总计73.1亿元，其中，投向房地产24个，募集资金27.43亿元，房地产信托首次在数量上和募集资金上同时出现负增长，加上最近银监会对信托公司业务加强监管的消息，种种迹象表明——
近日，上海爱建信托投资有限责任公司企划部经理李忠诚透露说：“由于监管部门加强对信托公司的监管、检查，使得目前信托公司开展业务时变得谨慎；而国家宏观调控，信托公司外部经营环境发生转变，信托公司也必须根据政策导向做出相应调整。”据分析，在央行收紧房贷的政策背景下，房产信托公司应与上级监管单位银监会的表态一致，以避免政策冲突。
事实上，从今年年初起，银监会多次在公开场合，以较温和的方式“提醒”各信托公司要注意房地产信托业务的风险，给全国范围内的信托热降降温。
“一对一”风险更高
据上海爱建信托投资有限责任公司信托经理邵晓庆介绍说，去年下半年，即“121”号文件出台后，房地产商找爱建融资的特别多，他本人几乎一周要接到好几家房地产开发商要求合作的电话。今年起相关的电话则少了很多。
不少开发商逐渐发现，真正成功的信托项目并不多，一般10个委托中最多成功一个。即使信托公司这边通过了，最终还要经过银监会审批，数量上也将受到控制。一位信托业内人士表示，信托公司作为非银行金融机构，同样受宏观政策导向的影响。在房地产信托这一领域，“锦上添花”的居多，真正“雪中送炭”的并不多见。
同时，目前很多信托公司的业务领域比较广，因此涉足房地产领域显得极为谨慎。信托产品的设立主要取决于信托投资公司对相关项目投资、效益和风险等因素的判断。作为一种金融手段，银行贷款中面临的风险信托公司同样会遇到，而由于银行面对的是模糊的客户，信托公司与客户是一对一的关系，要求很高。一旦失手，信托公司本身的品牌将受到严重损害。
“股权＋贷款”是好模式
目前，房地产信托受到了宏观政策的一定影响，但从融资的需要和长远的利益出发，开发商和信托公司谁都不愿意轻易的撤出这一“战场”。信托有其个性化的东西，融资手段比银行要多，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品，以多种方式实施融资，增加了开发商的选择空间。开发商在房地产开发的各个阶段，需要资金的时间、用途、性质不同，银行无法完全满足这种特殊要求，信托公司则是比较好的选择。
虽然信托有一定的“门槛”，但对于“四证”不全、资本金不足，无法从银行贷款的房地产项目，银监会在政策制定上也给信托公司预留了操作空间，即通过信托公司入股的形式可以合法为房地产开发企业补齐“四证”，解决一时之需。此外，相对银行贷款而言，房地产信托融资的方式可以降低房地产企业整体的融资成本，节约财务费用。
目前我国发行的房地产信托产品主要有三种形式：贷款信托、股权信托和受益权信托。从监管角度和控制风险角度考虑，相对于单一的贷款信托或是股权信托而言，爱建信托认为“股权＋贷款”是当前较好的信托模式。由于债权有优先求偿权，一旦项目失败，银行贷款会比信托公司的股权先受偿，信托公司冒着很大风险。因此，对信托公司来说，掌握房地产企业的股权，借股权介入公司管理，能防范上述风险。例如由上海证大投资集团与爱建信托联合在浦东联洋国际新社区开发的“证大·大拇指广场”就是以“股权＋贷款”的方式进行融资的。
未来信托模式的趋向
受益权信托在我国发展较缓，但已有项目在运作。业内人士称这一模式将成为未来信托发展的主流方向，有利于解决目前信托融资“收益和风险不匹配”问题。
如上海国投的锦绣华城乐购大卖场信托受益权转让计划，大华集团将大卖场物业形成受益权，上国投再来购买物业的受益权，而后大卖场由乐购生活购物公司承租，长期稳定、可预测的租金现金流返还给投资人作为收益。受益权类似于资产证券化，企业通过受益权将未来物业进行现金流量变现，在不丧失该物业所有权的情况下获得融资。这种信托的具体模式是，企业将物业通过财产信托的方式形成受益权，信托公司再通过发行信托产品募集资金来购买物业的受益权，而后信托公司将拥有受益权的物业委托出去进行经营，最后再把收来的租金，以投资回报的形式返还给投资人。
判定可行性的三个特点
目前虽然房地产寻求信托融资的门槛高了，但信托公司对房产商和项目的选择上，内部并无具体的制度标准，主要还是从项目的优劣、风险性和收益回报等几个方面考虑信托合作的可行性。上海爱建信托投资有限责任公司企划部经理李忠诚这样认为。
以爱建信托为例，到目前为止操作的三个房地产信托，分别体现了判定房地产项目信托融资的可行性的三大特点：
一是对开发企业的综合实力判定。例如“证大·大拇指广场”项目的开发企业证大投资集团，在规模、影响力、资本金、品牌上就相当有实力，因此，相对容易通过公司信托业务决策委员所作出综合性判断。
二是风险性较小、处置权相对容易的项目受青睐。如爱建信托的“东海商都的转让项目资金信托计划”，为期两年，通过收购、重新定位东海商都，按照约定，信托公司有半年时间来提前处置物业，降低了风险性。
三是看项目是否符合政策导向。如市政工程配套商品房等符合产业政策的项目，比高档别墅项目容易通过信托融资的要求。如规模为1.5亿元的“永泰花苑重大工程配套商品房项目资金信托计划”。而永泰花苑开发商完全符合向银行直接申请贷款的标准，但从能节约财务成本考虑，还是选择了信托融资。
从2002年7月信托业务重开至今年第一季度，全国信托公司推出的房地产类信托产品数量和募集金额比例不断上升。今年第一季度共发行74个信托品种，实际募集资金总计65.15亿元，其中，投向房地产29个，募集资金32.41亿元，创下新高。但是，二季度并没有出现预期中的快速增长，发行75个信托品种，实际募集资金总计73.1亿元，其中，投向房地产24个，募集资金27.43亿元，房地产信托首次在数量上和募集资金上同时出现负增长，加上最近银监会对信托公司业务加强监管的消息，种种迹象表明——
近日，上海爱建信托投资有限责任公司企划部经理李忠诚透露说：“由于监管部门加强对信托公司的监管、检查，使得目前信托公司开展业务时变得谨慎；而国家宏观调控，信托公司外部经营环境发生转变，信托公司也必须根据政策导向做出相应调整。”据分析，在央行收紧房贷的政策背景下，房产信托公司应与上级监管单位银监会的表态一致，以避免政策冲突。
事实上，从今年年初起，银监会多次在公开场合，以较温和的方式“提醒”各信托公司要注意房地产信托业务的风险，给全国范围内的信托热降降温。
“一对一”风险更高
据上海爱建信托投资有限责任公司信托经理邵晓庆介绍说，去年下半年，即“121”号文件出台后，房地产商找爱建融资的特别多，他本人几乎一周要接到好几家房地产开发商要求合作的电话。今年起相关的电话则少了很多。
不少开发商逐渐发现，真正成功的信托项目并不多，一般10个委托中最多成功一个。即使信托公司这边通过了，最终还要经过银监会审批，数量上也将受到控制。一位信托业内人士表示，信托公司作为非银行金融机构，同样受宏观政策导向的影响。在房地产信托这一领域，“锦上添花”的居多，真正“雪中送炭”的并不多见。
同时，目前很多信托公司的业务领域比较广，因此涉足房地产领域显得极为谨慎。信托产品的设立主要取决于信托投资公司对相关项目投资、效益和风险等因素的判断。作为一种金融手段，银行贷款中面临的风险信托公司同样会遇到，而由于银行面对的是模糊的客户，信托公司与客户是一对一的关系，要求很高。一旦失手，信托公司本身的品牌将受到严重损害。
“股权＋贷款”是好模式
目前，房地产信托受到了宏观政策的一定影响，但从融资的需要和长远的利益出发，开发商和信托公司谁都不愿意轻易的撤出这一“战场”。信托有其个性化的东西，融资手段比银行要多，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品，以多种方式实施融资，增加了开发商的选择空间。开发商在房地产开发的各个阶段，需要资金的时间、用途、性质不同，银行无法完全满足这种特殊要求，信托公司则是比较好的选择。
虽然信托有一定的“门槛”，但对于“四证”不全、资本金不足，无法从银行贷款的房地产项目，银监会在政策制定上也给信托公司预留了操作空间，即通过信托公司入股的形式可以合法为房地产开发企业补齐“四证”，解决一时之需。此外，相对银行贷款而言，房地产信托融资的方式可以降低房地产企业整体的融资成本，节约财务费用。
目前我国发行的房地产信托产品主要有三种形式：贷款信托、股权信托和受益权信托。从监管角度和控制风险角度考虑，相对于单一的贷款信托或是股权信托而言，爱建信托认为“股权＋贷款”是当前较好的信托模式。由于债权有优先求偿权，一旦项目失败，银行贷款会比信托公司的股权先受偿，信托公司冒着很大风险。因此，对信托公司来说，掌握房地产企业的股权，借股权介入公司管理，能防范上述风险。例如由上海证大投资集团与爱建信托联合在浦东联洋国际新社区开发的“证大·大拇指广场”就是以“股权＋贷款”的方式进行融资的。
未来信托模式的趋向
受益权信托在我国发展较缓，但已有项目在运作。业内人士称这一模式将成为未来信托发展的主流方向，有利于解决目前信托融资“收益和风险不匹配”问题。
如上海国投的锦绣华城乐购大卖场信托受益权转让计划，大华集团将大卖场物业形成受益权，上国投再来购买物业的受益权，而后大卖场由乐购生活购物公司承租，长期稳定、可预测的租金现金流返还给投资人作为收益。受益权类似于资产证券化，企业通过受益权将未来物业进行现金流量变现，在不丧失该物业所有权的情况下获得融资。这种信托的具体模式是，企业将物业通过财产信托的方式形成受益权，信托公司再通过发行信托产品募集资金来购买物业的受益权，而后信托公司将拥有受益权的物业委托出去进行经营，最后再把收来的租金，以投资回报的形式返还给投资人。
判定可行性的三个特点
目前虽然房地产寻求信托融资的门槛高了，但信托公司对房产商和项目的选择上，内部并无具体的制度标准，主要还是从项目的优劣、风险性和收益回报等几个方面考虑信托合作的可行性。上海爱建信托投资有限责任公司企划部经理李忠诚这样认为。
以爱建信托为例，到目前为止操作的三个房地产信托，分别体现了判定房地产项目信托融资的可行性的三大特点：
一是对开发企业的综合实力判定。例如“证大·大拇指广场”项目的开发企业证大投资集团，在规模、影响力、资本金、品牌上就相当有实力，因此，相对容易通过公司信托业务决策委员所作出综合性判断。
二是风险性较小、处置权相对容易的项目受青睐。如爱建信托的“东海商都的转让项目资金信托计划”，为期两年，通过收购、重新定位东海商都，按照约定，信托公司有半年时间来提前处置物业，降低了风险性。
三是看项目是否符合政策导向。如市政工程配套商品房等符合产业政策的项目，比高档别墅项目容易通过信托融资的要求。如规模为1.5亿元的“永泰花苑重大工程配套商品房项目资金信托计划”。而永泰花苑开发商完全符合向银行直接申请贷款的标准，但从能节约财务成本考虑，还是选择了信托融资。
(xintuo摘自文汇报)